5 novembre 2016
Aux Propriétaires Fonciers :
Celui qui n’entend qu’une cloche, n’entend qu’un son. Ce proverbe est plus que jamais d’actualité en matière de démarchage à domicile d’installations éoliennes. Avant de signer une promesse de bail, il faut lire le contrat entre les lignes. Le promoteur dit avoir besoin d’une signature, rapidement, pour faire les études d’impact du projet éolien. C’est vrai. Mais cette signature est un engagement.
Oui, la lecture approfondie du bail proposé prend du temps. Oui, certains termes sont difficiles à comprendre.Comment imaginer qu’un bail emphytéotique, analysé par les meilleurs avocats de France, soit rédigé uniquement par le promoteur, qui en fixe lui seul le contenu et les conditions, et qu’il soit proposé à un propriétaire foncier, sans qu’il ait à en modifier une virgule ? Comment ne pas soupçonner alors que ce bail puisse cacher des surprises ? Pourquoi ces signatures sont-elles entourées du plus grand secret par les promoteurs, qui demandent aux signataires et aux élus de garder le silence sur le projet ?Raison de plus pour ne pas se presser, pour s’informer. On ne doit pas croire sur parole le démarcheur qui a réponse à tout. Est-il prêt à confirmer ses affirmations par écrit ? N’est-il pas là avant tout pour lui, pour ses intérêts financiers ? Combien de propriétaires fonciers nous ont déclaré s’être ``fait avoir ‘’, ne pensant pas s’être engagés à vie avec cette simple signature ? Or, Promesse de bail vaut bail. Cette signature est irrévocable. Le délai de rétractation n’est que de 7 jours.
Ce manque de transparence dénote bien qu’il y a trop de choses à masquer et un manque de clarté prémédité. Comme ce maire qui a caché à un jeune couple à qui il vient d’attribuer un permis de construire, un projet d’implantation de 3 éoliennes en face sa future maison. Comment se fait-il qu’un propriétaire foncier, par sa signature, ou les communes, en donnant leur accord, puissent accepter de faire aux autres ce qu’ils ne voudraient pas qu’on leur fasse à eux ?
Le fait d’être propriétaire foncier ne donne pas le droit d’imposer des nuisances sonores et visuelles aux voisins du parc éolien surtout quand on habite soi-même à plusieurs dizaines de kilomètres du lieu d’implantation.
Le fait d’être propriétaire foncier ne donne pas le droit d’imposer des nuisances sonores et visuelles aux voisins du parc éolien surtout quand on habite soi-même à plusieurs dizaines de kilomètres du lieu d’implantation.
Mais quand le projet devient public, les choses se compliquent. On commence à éviter les réunions, les rencontres, les rassemblements, on ne parle plus du sujet. Dans les équipes municipales, les familles, les associations, les groupes d’entraide, les CUMA, les relations se dégradent peu à peu et s’installent pour la vie, si le projet de parc se réalise, car l’objet du conflit est là, tous les jours sous les yeux.
Les nuisances générées par des machines de 160 m. de haut, dont le bout des pâles tourne à 300 km/h, flashant jour et nuit, sont réelles. Le riverain signataire, habitant dans un rayon proche des éoliennes ou dans le sens des vents dominants, ne percevra pas un chèque suffisant pour atténuer les préjudices causés par cette proximité. Il n’aura pas le droit de se plaindre ! L’argent de l’éolien ne rend pas sourd, mais il rend muet !! La perte de valeur de sa maison ou de celle de ses voisins sera bien réelle. Plusieurs tribunaux en France l’ont confirmé.
Le paysage est un patrimoine commun que les promoteurs n’ont pas le droit de s’approprier à des fins purement mercantiles. C’est aussi le fond de commerce d’un tourisme créateur d’emplois en Aveyron, alors qu’au pied des éoliennes ‘’Tout projet reste à l’état de dossier dans les tiroirs’ ’, et les éoliennes rebutent de nouveaux arrivants, qui iront voir ailleurs.Notre principale richesse, ce sont les hommes, or l’éolien fait fuir les hommes et pour longtemps.
L’éolien c’est du raisonnement à court terme. Presque tous les parcs éoliens du Lévézou sont déjà revendus 2 ou 3 fois, ce qui laisse sans réponse le problème du démantèlement. Depuis 2011, les éoliennes dépendent du régime des installations classées ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’environnement). Ce classement engage le propriétaire à dépolluer son terrain (béton compris) en cas de désertion du locataire exploitant.
Si on prend le temps de réfléchir sur le long terme, le bail emphytéotique qui est proposé, engage le propriétaire et ses héritiers pour 18 à 99 ans. Il confère au preneur un droit réel, susceptible d’hypothèque. Celui-ci aura tous les droits, car tout est prévu d’abord pour lui. C’est pour ça que de nombreux propriétaires fonciers, après avoir lu en détail le contrat, après avoir obtenu des informations relatives à ce que vit le Lévézou depuis 7 ans, ont refusé des éoliennes chez eux. Ils veulent garder la liberté de transmettre leur bien, en toute sérénité, à qui ils veulent, à leurs enfants ou autres acquéreurs potentiels.
Il faut réfléchir et s’informer, avant de signer, car après c’est trop tard. Seul le promoteur, devenu locataire du terrain, aura le droit de poursuivre ou d’arrêter le projet, dans un délai prévu sur le contrat. Il aura aussi le droit de le revendre avant ou après sa construction, de l’exploiter lui-même ou pas, selon ses seuls intérêts et les opportunités financières qui se présenteront. C’est ainsi qu’EDF Energies Nouvelles vient de revendre son parc éolien de Fontfroide, dans l’Hérault, à l’assureur allemand Allianz, qui pourra ainsi revendre des droits à polluer aux professionnels de l’énergie en Allemagne pour sortir du nucléaire avec le charbon ! Signer, c’est en fait cautionner tout ce business.
On est bien loin de l’Ecologie qu’on nous présente lors des démarchages.
A savoir aussi :
Le bail emphytéotique est remis en cause
Le bail emphytéotique est remis en cause
L'insertion dans l'emphytéose d'une clause contraire aux règles qui le régissent, entraîne sa requalification en bail rural soumis au statut du fermage.
Lorsqu'un propriétaire foncier souhaite mettre des biens agricoles à disposition d'un exploitant, sans risquer de se voir opposer le statut du fermage, il peut consentir un bail emphytéotique (article L. 451-1 et suivants du code rural). Mais il ne suffit pas de qualifier le contrat de bail emphytéotique pour qu'il le soit. Il risque toujours d'être requalifié en bail rural. Tout le monde sait qu'il doit d'abord porter sur une durée minimale de 18 ans. Mais cet élément n'est pas suffisant. Le bail doit aussi comporter la fixation d'un loyer modique, c'est-à-dire inférieur à ce que serait le loyer légal du fermage. De plus, le preneur a une quasi-propriété provisoire sur le bien objet du bail, puisqu'il peut consentir une hypothèque sur celui-ci. Une autre des caractéristiques du bail emphytéotique est la liberté absolue de cession et de sous-location. Sur le plan économique, non seulement le locataire a toutes les charges d'entretien, mais il peut réaliser des travaux sans que le bailleur soit tenu de le dédommager pour les améliorations apportées. Enfin, à défaut de stipulation contractuelle, le locataire utilise les biens à sa convenance.
L'indivision X., dont aucun des membres ne réside dans la région où se trouve la propriété viticole de famille, doit en assurer l'exploitation. Comme aucun des membres n'envisage de se consacrer à la viticulture, mais que la famille entend pouvoir disposer de ses biens à un moment déterminé et que les vignes sont à replanter, un bail emphytéotique est conclu avec Justin Y. Un acte en bonne et due forme est passé devant notaire et publié à la conservation des hypothèques. Rien n'est laissé au hasard pour être de la nature du contrat. La durée est fixée à 30 ans. Le preneur pourra céder sans la moindre intervention des bailleurs et remplacer les vignes avec des droits de plantation, qui seront la propriété des bailleurs. Tous les travaux d'entretien y compris les bâtiments seront à la charge du preneur. Il en sera de même pour la taxe foncière. Par contre, il faudra qu'ils renoncent à tirer le revenu substantiel qu'ils espéraient de cette location. Au titre du loyer, il sera stipulé seulement un hectolitre de vin par hectare alors que le loyer réglementaire des baux à ferme est fixé à 8 hl/ha par le préfet. Mécontents, les propriétaires interviennent dans la rédaction du contrat. Ils demandent, sans que le locataire y fasse obstacle, l'inclusion d'une clause, qu'ils ont l'habitude d'insérer dans leurs contrats de location d'habitation. Elle prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. En fin de discussion, tout le monde est d'accord. La clause résolutoire est insérée.
Le conflit est né lorsque le locataire, en difficulté financière, n'a plus payé son loyer et n'a pas exécuté les travaux de plantation prévus dans le contrat. Forts des termes du contrat, les bailleurs entendent faire jouer la clause résolutoire. Ils ont tort et la justice le leur dit. La clause qu'ils invoquent est contraire au bail emphytéotique, car le défaut de paiement de la redevance est strictement réglementé par l'article L. 451-5 du code rural. En effet, pour engager l'action en résolution, il faut que la redevance soit restée impayée deux ans. A la demande du locataire, le tribunal, constate que le contrat contient cette clause contraire à l'existence d'un bail emphytéotique. Il requalifie alors la convention en bail rural soumis au statut du fermage. Non seulement le preneur n'est pas tenu d'exécuter les travaux sans indemnité, mais il bénéficie du droit de préemption. Justement, l'indivision se propose de vendre la propriété. Rien ne dit, du reste, que si le preneur est en redressement judiciaire, le bail ne pourra pas être cédé à un repreneur accepté par l'administrateur. Ainsi, pour une clause accessoire, toute la construction juridique et économique en place s'effondre. Piètre consolation. Les bailleurs auront peut-être la possibilité de faire fixer le fermage en conformité avec l'arrêté préfectoral. Rien n'est moins certain étant donné les exigences de la loi.
