Explication préalable : L'opérateur éolien GLOBAL WIND POWER (GWP) a impérativement besoin de disposer de droits étendus sur certains chemins ruraux de la commune de Luzy, afin de pouvoir les élargir, les consolider, les reprofiler, etc, pour permettre le passage des convois devant acheminer les éléments d'éoliennes (tronçons de mats, pales de 65 m de long, nacelles...) jusqu'aux parcelles destinées à les recevoir.
1. il a d'abord fait voter par le Conseil municipal de Luzy - le 25 novembre 2015 - une autorisation donnée à la maire de signer un bail emphythéotique sur les 8 chemins ruraux dont il a besoin (voir) ;
2. Il a ensuite fait signer à la maire de Luzy une promesse de bail emphytéotique de 20 ans - reconductible 5 fois 4 ans - sur ces 8 chemins ruraux, donnant à GWP des droits réels sur ceux-ci : possibilités de les aménager, de les hypothéquer, de céder ce bail à tout moment à un tiers, d'interdire le passage du public, etc. (voir)
Résumé de l'action en justice : SAUVEGARDE SUD-MORVAN a demandé au Tribunal :
1. d'annuler la délibération n°2015-072 du 25 novembre 2015 votée par le Conseil municipal de Luzy, autorisant la maire de Luzy à signer la promesse de bail emphytéotique ;
2. d'enjoindre à la commune de Luzy de faire annuler cette promesse de bail déjà signée par la maire, soit à l'amiable soit par voie judiciaire, sous un délai d'un mois.Jugement
Jugement : Victoire !
Par jugement n°1600307 du 25 avril 2017 (voir), le tribunal a déclaré illégale la conclusion d'un bail emphytéotique sur des chemins ruraux relevant du domaine privé d'une commune.
En conséquence :
1. il a décidé l'annulation de la délibération du 25 novembre 2015 en tant qu'elle a autorisé la maire de la commune de Luzy à conclure une promesse de bail emphytéotique et de servitudes sur des chemins ruraux ;
2. il a enjoint la commune de Luzy d'obtenir de GWP la résolution amiable de la promesse de bail emphytéotique ou, à défaut, si elle n'y parvient pas dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement, de saisir le juge du contrat.
Conséquences : La promesse de bail emphytéotique sur les chemins ruraux de Luzy signée par la maire au bénéfice de Global Wind Power est déclarée illégale par le Tribunal.
Global Wind Power perd ainsi les moyens d'acheminer ses éoliennes sur toutes les parcelles situées sur le territoire de la commune de Luzy.
Documents associés :
- Délibération n°2015-072 du Conseil municipal de Luzy du 25 novembre 2012 autorisant la maire à signer une promessse de bail au bénéfice de Global Wind Power (voir)
- Promesse de bail emphytéotique au bénéfice de Global Wind Power signée par la maire de Luzy (voir)
- Jugement du Tribunal administratif de Dijon n°1600307 du 25 avril 2017 (voir)
Global Wind Power perd ainsi les moyens d'acheminer ses éoliennes sur toutes les parcelles situées sur le territoire de la commune de Luzy.
Documents associés :
- Délibération n°2015-072 du Conseil municipal de Luzy du 25 novembre 2012 autorisant la maire à signer une promessse de bail au bénéfice de Global Wind Power (voir)
- Promesse de bail emphytéotique au bénéfice de Global Wind Power signée par la maire de Luzy (voir)
- Jugement du Tribunal administratif de Dijon n°1600307 du 25 avril 2017 (voir)
A savoir :
➼ Définition des voies communales :
Il faut distinguer deux catégories de voies dans la voirie communale.
– La voie communale (VC) qui appartient au domaine public de la commune
– Le chemin rural (CR) qui appartient au domaine privé de la commune p.m. : le terme « Chemins Vicinaux Ordinaires » que l'on relève encore sur certains plans cadastraux, ne figure plus dans la terminologie officielle.
– Ne pas confondre la voirie communale avec les voies privées : Chemins et sentiers d'exploitation, chemins de halage, chemins de terre, chemins de desserte, de culture, d'aisance ou de voisinage.
.......
http://www.cher.gouv.fr/content/download/6056/36019/file/definition.pdf
➼ Tout ce qu’il faut savoir pour interdire le passage de camions sur la voirie communalehttp://www.lagazettedescommunes.com/260311/tout-ce-quil-faut-savoir-pour-interdire-le-passage-de-camions-sur-la-voirie-communale/
Voir aussi : https://augustinmassin.blogspot.fr/2017/07/comment-bloquer-un-projet-eolien-en.html#more
L'insertion dans l'emphytéose d'une clause contraire aux règles qui le régissent, entraîne sa requalification en bail rural soumis au statut du fermage.
Lorsqu'un propriétaire foncier souhaite mettre des biens agricoles à disposition d'un exploitant, sans risquer de se voir opposer le statut du fermage, il peut consentir un bail emphytéotique (article L. 451-1 et suivants du code rural). Mais il ne suffit pas de qualifier le contrat de bail emphytéotique pour qu'il le soit. Il risque toujours d'être requalifié en bail rural. Tout le monde sait qu'il doit d'abord porter sur une durée minimale de 18 ans. Mais cet élément n'est pas suffisant. Le bail doit aussi comporter la fixation d'un loyer modique, c'est-à-dire inférieur à ce que serait le loyer légal du fermage. De plus, le preneur a une quasi-propriété provisoire sur le bien objet du bail, puisqu'il peut consentir une hypothèque sur celui-ci. Une autre des caractéristiques du bail emphytéotique est la liberté absolue de cession et de sous-location. Sur le plan économique, non seulement le locataire a toutes les charges d'entretien, mais il peut réaliser des travaux sans que le bailleur soit tenu de le dédommager pour les améliorations apportées. Enfin, à défaut de stipulation contractuelle, le locataire utilise les biens à sa convenance.
L'indivision X., dont aucun des membres ne réside dans la région où se trouve la propriété viticole de famille, doit en assurer l'exploitation. Comme aucun des membres n'envisage de se consacrer à la viticulture, mais que la famille entend pouvoir disposer de ses biens à un moment déterminé et que les vignes sont à replanter, un bail emphytéotique est conclu avec Justin Y. Un acte en bonne et due forme est passé devant notaire et publié à la conservation des hypothèques. Rien n'est laissé au hasard pour être de la nature du contrat. La durée est fixée à 30 ans. Le preneur pourra céder sans la moindre intervention des bailleurs et remplacer les vignes avec des droits de plantation, qui seront la propriété des bailleurs. Tous les travaux d'entretien y compris les bâtiments seront à la charge du preneur. Il en sera de même pour la taxe foncière. Par contre, il faudra qu'ils renoncent à tirer le revenu substantiel qu'ils espéraient de cette location. Au titre du loyer, il sera stipulé seulement un hectolitre de vin par hectare alors que le loyer réglementaire des baux à ferme est fixé à 8 hl/ha par le préfet. Mécontents, les propriétaires interviennent dans la rédaction du contrat. Ils demandent, sans que le locataire y fasse obstacle, l'inclusion d'une clause, qu'ils ont l'habitude d'insérer dans leurs contrats de location d'habitation. Elle prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. En fin de discussion, tout le monde est d'accord. La clause résolutoire est insérée.
http://www.cher.gouv.fr/content/download/6056/36019/file/definition.pdf
➼ Tout ce qu’il faut savoir pour interdire le passage de camions sur la voirie communalehttp://www.lagazettedescommunes.com/260311/tout-ce-quil-faut-savoir-pour-interdire-le-passage-de-camions-sur-la-voirie-communale/
Voir aussi : https://augustinmassin.blogspot.fr/2017/07/comment-bloquer-un-projet-eolien-en.html#more
Lire :
Le bail emphytéotique est remis en cause
Le bail emphytéotique est remis en cause
L'insertion dans l'emphytéose d'une clause contraire aux règles qui le régissent, entraîne sa requalification en bail rural soumis au statut du fermage.
Lorsqu'un propriétaire foncier souhaite mettre des biens agricoles à disposition d'un exploitant, sans risquer de se voir opposer le statut du fermage, il peut consentir un bail emphytéotique (article L. 451-1 et suivants du code rural). Mais il ne suffit pas de qualifier le contrat de bail emphytéotique pour qu'il le soit. Il risque toujours d'être requalifié en bail rural. Tout le monde sait qu'il doit d'abord porter sur une durée minimale de 18 ans. Mais cet élément n'est pas suffisant. Le bail doit aussi comporter la fixation d'un loyer modique, c'est-à-dire inférieur à ce que serait le loyer légal du fermage. De plus, le preneur a une quasi-propriété provisoire sur le bien objet du bail, puisqu'il peut consentir une hypothèque sur celui-ci. Une autre des caractéristiques du bail emphytéotique est la liberté absolue de cession et de sous-location. Sur le plan économique, non seulement le locataire a toutes les charges d'entretien, mais il peut réaliser des travaux sans que le bailleur soit tenu de le dédommager pour les améliorations apportées. Enfin, à défaut de stipulation contractuelle, le locataire utilise les biens à sa convenance.
L'indivision X., dont aucun des membres ne réside dans la région où se trouve la propriété viticole de famille, doit en assurer l'exploitation. Comme aucun des membres n'envisage de se consacrer à la viticulture, mais que la famille entend pouvoir disposer de ses biens à un moment déterminé et que les vignes sont à replanter, un bail emphytéotique est conclu avec Justin Y. Un acte en bonne et due forme est passé devant notaire et publié à la conservation des hypothèques. Rien n'est laissé au hasard pour être de la nature du contrat. La durée est fixée à 30 ans. Le preneur pourra céder sans la moindre intervention des bailleurs et remplacer les vignes avec des droits de plantation, qui seront la propriété des bailleurs. Tous les travaux d'entretien y compris les bâtiments seront à la charge du preneur. Il en sera de même pour la taxe foncière. Par contre, il faudra qu'ils renoncent à tirer le revenu substantiel qu'ils espéraient de cette location. Au titre du loyer, il sera stipulé seulement un hectolitre de vin par hectare alors que le loyer réglementaire des baux à ferme est fixé à 8 hl/ha par le préfet. Mécontents, les propriétaires interviennent dans la rédaction du contrat. Ils demandent, sans que le locataire y fasse obstacle, l'inclusion d'une clause, qu'ils ont l'habitude d'insérer dans leurs contrats de location d'habitation. Elle prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. En fin de discussion, tout le monde est d'accord. La clause résolutoire est insérée.
Le conflit est né lorsque le locataire, en difficulté financière, n'a plus payé son loyer et n'a pas exécuté les travaux de plantation prévus dans le contrat. Forts des termes du contrat, les bailleurs entendent faire jouer la clause résolutoire. Ils ont tort et la justice le leur dit. La clause qu'ils invoquent est contraire au bail emphytéotique, car le défaut de paiement de la redevance est strictement réglementé par l'article L. 451-5 du code rural. En effet, pour engager l'action en résolution, il faut que la redevance soit restée impayée deux ans. A la demande du locataire, le tribunal, constate que le contrat contient cette clause contraire à l'existence d'un bail emphytéotique. Il requalifie alors la convention en bail rural soumis au statut du fermage. Non seulement le preneur n'est pas tenu d'exécuter les travaux sans indemnité, mais il bénéficie du droit de préemption. Justement, l'indivision se propose de vendre la propriété. Rien ne dit, du reste, que si le preneur est en redressement judiciaire, le bail ne pourra pas être cédé à un repreneur accepté par l'administrateur. Ainsi, pour une clause accessoire, toute la construction juridique et économique en place s'effondre. Piètre consolation. Les bailleurs auront peut-être la possibilité de faire fixer le fermage en conformité avec l'arrêté préfectoral. Rien n'est moins certain étant donné les exigences de la loi.
